・収支シュミレーション
・路線価MAP
②簡単収支シュミレーション～CFが丸裸～
物件を探すときに誰もがまず１番に注目するのが利回り。
高い方がもちろん良い！
でも物件の状態によっては10％を下回っても「アリ」なものも。
・立地と耐用年数から融資先をピックアップして金利を予測
・自己資金
・現況利回り
↑これらを把握したら、レッツ！シュミレーション♪
物件情報の各項目と、資金計画の各項目を入力すれば…
あなたがその物件を所有した場合のCFが丸わかり！
収支シュミレーションサイトは数多くあります。
Chiyoが一番分かり易いのはこれですね～。
物件情報を見て頭の中でザックリ計算。
そしてこのサイトに数値を入力してみると、だいたい想定通りだと確認できます。
更に空室がある物件は、満室想定年収に現況の家賃収入を入力。
するとたちまちのCFが丸わかり！
③路線価MAP～物件の土地値が丸裸～
銀行融資を受ける際は、物件の価値＞物件価格の形が理想的。
築古の物件の場合は、建物の耐用年数が残り少ない・残っていない等…
建物自体に価値をつけるのが難しい場合、土地値が重視されます。
全国地価MAPを開くと次の3つの情報マップが選択できます。
・固定資産税路線価等
・相続税路線価等
・地価公示、地価調査
私はこのうち、相続税路線価を選択します。
こちらを参照するそうなので！
そして最新の年数を選択して、物件の住所を入力！
住所は細部までわからなくても、Google mapを参照にするとだいたいわかります。
そして対象の土地が最も多く接している面の路線価をチェック。
あとは単純！
路線価×土地面積＝土地値
銀行によって基準は違いますが、だいたいこの8割程の評価かと。
建物価値に関しては、原価法なりで導き出してください。
我が家は未だに、堀野航太郎さんの「積算価値評価ソフト」を使っているので💦
↓この本についてきたものを使っています！非常に便利です。
あくまでもネットに上がっている情報だけで判断する時の方法。
正確に価値を知りたければ、不動産屋に問い合わせましょう！
固定資産税評価証明書で一目瞭然ですね♪
そしてあとは+one…大島てるを残すのみ！
またそれは次回に~♪
