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仲介業者へ客付けを依頼!(1棟目の運営④)

 

リフォームなしの方針で行くことに決めた1棟目(moto)。

今回はとっても重要な客付けのお話です!

仲介業者へ客付けを依頼する!

 

リフォームなしで築古を借りてもらうにはどうすればいいか?

それはもう1択!

家賃を低めに設定して現状で借りてくれる人を募集!

それが決まればあとは仲介業者へ客付けの依頼。

最低3社は必須!

 

前回のリフォーム見積りの時と同様、今回も3社へ訪問

チチロー
何を依頼するにしても、最低3社以上はピックアップしましょう!

 

面倒でも、これは必須条件です。

私たち素人は、まず相場もやり方もわかりません。

特に客付け業者は地域によっても特色があります。

3社以上と接してみて、その地域の特色と相場を知りましょう!

 

3社の特徴とmotoのスペック

 

A社・・・moto購入時の仲介業者の紹介。
地元の業者で一番物件に近い。

B社・・・店舗や事務所に特化した業者。
motoは事務所と店舗の募集なので、期待大。

C 社・・・3社のうち最も大手。
管理会社を探した時に門前払いだったので、不安・・・。

各社からするとmoto他社管理の物件。

Chiyo
つまり紹介優先順位は最下位!💦

 

そしてmotoのスペック…

・閑静な住宅街にたたずむ立地(悪くない)
・ワンフロア-で65㎡(まーまー広い)
・築25年(まーまー古い)
・中は要リフォーム。トイレは和式。エアコン無し。
・駐車場スペースは隣地に縦列で4台無理矢理おくほどの狭いスペース。

 

Chiyo
立地と広さしか利点がない・・・!

 

物件の安さを活かした募集!

 

しかし、欠点は利点に転じさせられるもの!

そう、ポジティブシンキング!この物件最大の利点、安さを最大限利用

 

ということで・・・

 

・家賃を相場より低め(¥40,000)に設定。
(立地と広さで見ると相場は7万円以上)
・リフォーム必須なので、敷金ゼロ。ついでに礼金もゼロ。
(ご自由にリフォームして下さい♪とアピール)

Chiyo
なんせ、月の返済額は2万円弱!

そして現状でも月4.8万円の家賃収入。

もしこの募集価格での満室なら…

利回り41%!!
(月家賃収入12.6万円+アンテナ収入年13万円、物件価格400万円)

余裕の経営です!

赤井先生を参考にmotoをブラッシュアップ!

 

そしてダメ押しのアピール広告のブラッシュアップ!

新米大家のバイブルである赤井誠先生の著書。

「めざせ!ゼロからの不動産投資」を参考に、motoのブラッシュアップ作戦。

利点が一目で分かるようにmotoのアピール広告を各業者に持ち込みました。

データが残っておらず、写メしたもので見辛くてスミマセン💦

(3.5万円の家賃はどの業者さんにも安すぎる!と言われたので、実際の募集は4万円です。)

 

Chiyo
素人ながらに作ってみましたが、業者さんには「わかり易い」と好評でした!

チチロー
お世辞だよ!

いくら口で訴えても、担当者の記憶にどこまで残るかはわかりません。

しかし、こうして目で訴える資料があると営業マンの目にもとまるはず!

さらにダメ押し!仲介手数料を上乗せ!

 

更に、各社に「仲介手数料は2倍(8万円)にします!」と宣言。

これは喜ばれました。

どの物件でも客付け業者側にしたら紹介優先順位最下位ですからね。

差別化必須です!

こうして、立地と安さとリノベーション自由!+営業マンのやる気上乗せでmotoの募集開始!

次回は結果を!

 

客付募集の際に非常に役立った赤井誠さんの著書!こちらも大家さん初心者は必見です!

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